［　供給を急増させる動きは見られない　］

　供給量は2010年に入り若干回復に転じたかに見えますが、2011年には再び低下するという状況で回復の兆しは見えません。2010年12月以降では月間新規供給2000戸越えは11/10・11/12の2ヶ月しかないという状況です。（注）

［　販売は好調だが、需要は量的に勢いを欠く　］

　リーマンショック以降の景気対策としての国のバックアップは相当なものがあります。空前の超低金利に加え、過去最大規模の住宅減税・贈与税の非課税枠拡大・フラット35の拡充・住宅エコポイント等々。

　住宅金融公庫がなくなったとはいえ、フラット35登録物件が一般化していることを考えれば、拓銀・山一ショックから脱却しマンションブームをつくった98年終盤の施策に十二分に比肩する政策的バックアップが実施されているといえます。にも拘らず、需要量のほうは量的勢いを欠いているわけで、残念ながら需給両面とも2万戸市場定着といえそうです。

［　購買力の低下が市場縮小要因　］

　などなど。私共が業務上良く使う年収階層別集計のある公的データは住宅土地統計調査ですが、最新は08年10月1日現在の数字です。つまり、リーマンショック直後のそれ。所得低下はリーマンショック後により厳しくなっている為、今現在の需要ポテンシャル（上記ロ．で示した数値）は更に下がっている可能性大です。

　以上に加え、少子高齢化や親同居未婚成人の急増・その親世代のリタイアなどポテンシャルダウンが今後も継続する、深刻になると思わせる指標は多々あります。

　ところで、平均年収のピークは97年（山一ショック年）であり、近畿圏の年収400万円以上世帯数のピークも98年調査です。マンション市場は97～98年と不況期に入りますが、住宅減税などの政策後押しもあって、僅か２年弱で不況を脱し、４年連続で３万戸台後半の需要を見るわけです。これまで、マンション市場の好況は様々な景気指標の好転に先行して訪れています。経済波及効果が大きい故に、景気浮揚の為の政策的バックアップが得られるというのもその要因です。景気が拡大局面に入ったのはマンション市場の好転により3年強遅れた02年2月からです。以降、“いざなぎ越え”といわれる最長の景気拡大局面に入るわけですが、給与は下がり続けます。景気拡大局面における所得低下もかつてない現象です。このことに象徴される00年代の環境・構造の変化が現在の購買力の低下・需要不足を生んでいると考えられます。

　この間に起こった大きな変化、それは格差の拡大です。次回はマンション市場に関わる格差について考察します。

（注）先頃発表された2012年3月の新規供給戸数は2316戸を数えながら、初月成約率78.5％、在庫は前月比55戸減少と好調でした。このこと自体は無論喜ばしいことです。しかし、1～3月期は現在の最需要期です。ちなみにリーマンショック年以降の1～3月の需要戸数は08年6056戸・09年5691戸・10年4983戸・11年5181戸・12年5107戸です。やはり需要不足状態が継続していると見られます。